Benefício ou armadilha? Saiba quando vale a pena atualizar imóveis pelo valor de mercado

Advogados tributaristas, contadores e consultores tributários debruçam-se sobre as novas regras relacionadas ao Imposto de Renda trazidas pela Lei 14.973/2024, que prevê o fim gradual da desoneração da folha de salários, publicada no último dia 16 de setembro. 

Uma das principais novidades da nova legislação é a possibilidade de atualização de bens imóveis pelo valor de mercado e a tributação reduzida do ganho de capital (diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição) a alíquotas de 4%, no caso de pessoas físicas, e 6% (IRPJ), mais 4% (CSLL), no caso de pessoas jurídicas, com pagamento do imposto previsto até 16 de dezembro de 2024.

Em condições normais, as pessoas físicas recolhem alíquotas que variam de 15% a 22,5% sobre o ganho de capital. E as empresas podem ser tributadas em até 34%, somando o IRPJ e CSLL. Aparentemente, a novidade representa economia no pagamento do tributo. Mas não é bem assim. Depois de optar pela atualização, os contribuintes só serão beneficiados de forma integral se permanecerem com os imóveis pelo prazo de 15 anos.   

Para imóveis vendidos antes de 15 anos após a atualização, haverá um cálculo específico para o ganho de capital, considerando um percentual da diferença tributada a título de atualização. Esses percentuais aumentam progressivamente com o tempo de posse do imóvel.

“Na prática, quanto mais tempo o contribuinte demorar para vender o imóvel, maior o benefício fiscal. Se, por exemplo, o imóvel for vendido nos próximos três anos depois da opção pela atualização, o contribuinte perde integralmente o benefício e poderá até ter prejuízo”, alerta Flávio Perez, consultor tributário da Orcose Contabilidade. Isso porque a Lei 14.973 não prevê a possibilidade de deduzir o percentual pago antecipadamente ou o ressarcimento do valor em caso de venda realizada nesse período.

Segundo Perez, a nova regra tem uma finalidade arrecadatória, mas pode ser vantajosa para os contribuintes que não têm o interesse de se desfazer dos imóveis nos próximos 15 anos depois de optarem pela atualização - principalmente no caso das pessoas jurídicas, em que o desconto é maior.

Os valores decorrentes da atualização serão considerados como acréscimo patrimonial na data do pagamento do imposto, e deverão ser incluídos na ficha de bens e direitos da declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física relativa ao ano-calendário 2024, como custo de aquisição adicional do respectivo imóvel.

PESSOA JURÍDICA

No caso das pessoas jurídicas, somente os imóveis contabilizados no Ativo Imobilizado poderão ser atualizados pelo valor de mercado, mediante pagamento do IRPJ (Imposto de Renda da Pessoa Jurídica) e da CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido) sobre a diferença entre o valor de mercado e o seu custo de aquisição, às alíquotas de 6% e 4% de IRPJ e CSLL, respectivamente.

“Nesse caso, o valor da atualização não poderá ser objeto de depreciação para fins tributários”, explica.

O VALOR

Um ponto nebuloso da legislação diz respeito ao valor de mercado que será usado pelo contribuinte que optar pela atualização. Segundo Flávio Perez, um artigo da Lei 14.973 diz que o valor deve ser determinado por laudo de empresa especializada.

“A Instrução Normativa 2.222, publicada na esteira da legislação, é omissa em relação a isso, mas entendemos que esse laudo pode ser feito por um corretor de imóveis”, diz.

VARIÁVEIS

Para Elvira de Carvalho, consultora jurídica da King Contabilidade, antes de fazer a opção pela atualização dos bens imóveis, é preciso analisar com atenção algumas variáveis no caso dos bens residenciais.

“Se a pessoa vendeu um imóvel residencial, não importa o valor, e usou o dinheiro recebido para comprar outro no prazo de seis meses, está isenta do pagamento do ganho de capital. Esse direito nasce a cada cinco anos”, explicou.

Tanto a Orcose como a King já enviaram para os seus clientes circulares com explicações sobre a possibilidade de atualização dos imóveis, mas até o momento não tiveram retorno. O prazo para o pagamento das novas alíquotas vence no dia 15 de dezembro.  

REGULARIZAÇÃO

A Lei 14.973 também instituiu o RERCT-Geral (Regime Especial de Regularização Geral de Bens Cambial e Tributária), voltado para pessoas físicas e jurídicas que queiram regularizar recursos, bens e direitos de origem lícita no Brasil e no exterior, por meio do pagamento de IR à alíquota de 15%, acrescido de multa de 100%, totalizando 30% de recolhimento sobre os bens a serem regularizados.

O prazo para adesão está aberto desde 23 de setembro e termina no próximo dia 15 de dezembro.